Какие налоги нужно платить при сделках с недвижимостью. Налогообложение сделок с недвижимостью Налог по сделкам с недвижимостью

18.08.2024

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ

При определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. При этом в случае, если данные объекты находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет, то вычет не может быть предоставлен в сумме более, чем 1000000 рублей. Кроме того, вычет предоставляется также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика — не более 125000 рублей в случае права собственности на него менее 3 лет. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Рыночная стоимость любой даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в большинстве случаев превышает 1000000 рублей. Часть продавцов жилой недвижимости действительно являются собственниками менее 3 лет, и для того чтобы не платить налоги по многим сделкам рыночная стоимость квартир опускается до отметки 1 млн.рублей или ниже. В таких ситуациях, появляются соответствующие правовые риски и проблемы, причем не только у покупателя, но и у продавца. Например, возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным): покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были отражены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается. Покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец — денежные средства, полученные по договору купли-продажи. В итоге покупатель рискует в лучшем случае получить от продавца только сумму, уплаченную им по договору, которая менее фактической стоимости квартиры. Основными способами избегания проблем являются следующие.

1. Включение в договор условия о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине. При этом размер санкции устанавливается в размере разницы между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако такой вариант возможен только при расторжении договора, который должен пройти государственную регистрацию и соответственно являться действительным, так как при ничтожности договора или вследствие его не заключения любые условия сделки также являются ничтожными (несогласованными). При этом согласно п. 2 статьи 475 Гражданского кодекса (ГК) в случае существенного нарушения требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата только уплаченной денежной суммы, но никак не выплаты неустойки в связи с неисполнением продавцом своих обязательств, послужившим основанием для расторжения договора.

2. Оформление двух расписок при передаче денег продавцу:

первая – на сумму, которая указана в договоре;
вторая — на оставшуюся сумму.

В итоге в случае признания договора купли-продажи недействительным вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа. Однако некоторые специалисты утверждают, что вторая расписка должна быть на полную сумму, а не на разницу, и в ней должно быть указано, что деньги переданы за квартиру, т.е. в случае недействительности сделки эта сумма будет неосновательным обогащением продавца, которое подлежит возврату покупателю. При этом возникают противоречия:

продавец вряд ли выдаст расписку о получении денежных средств взаймы, так как недобросовестный покупатель сможет впоследствии взыскать с продавца эти деньги;

выдача второй расписки о получении полной суммы никоим образом не может исключать первую расписку — о получении денег в сумме договора, т.е. в размере 1 млн. рублей. Из этого вытекает, что продавец должен расписаться за получение 1 млн. рублей, которого не получал.

3. В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Однако если работы по предпродажной отделке квартиры выполняются продавцом возмездно, стоимость такого ремонта должна составлять часть стоимости квартиры по договору или часть суммы, получаемой продавцом по расписке. В любом случае это будет являться доходом продавца, к которому нормы о налоговом вычете не применяются, и с которого придется платить НДФЛ. Таким образом, каждый способ может привести к негативным правовым последствиям как для покупателя, так и для самого продавца, поэтому лучший способ избежать этих рисков — не пытаться обойти НК и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактическими отношениями сторон.

Каким договором оформить отчуждение имущества: дарением, куплей-продажей или арендой? Таким вопросом нередко задаются владельцы жилья. В основе любого юридического соглашения лежит добровольное волеизъявление сторон (участников сделки), которые вместе с получаемыми правами обретают и обязательства. В этой связи возникает необходимость в профессиональном , которое могло бы обезопасить стороны от непредвиденных обстоятельств.

Специалисты компании «ЮрАссистент» оказывают полную юридическую поддержку по , экспертизе и регистрации данных договоров, гарантируя их правовую состоятельность.

Купля-продажа: каким налогом облагается

Если срок владения имуществом превысил трехгодичный период, то доход, полученный от продажи недвижимости, налогом не облагается. Такое правило распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.

Если же имущество находится в собственности менее трех лет, то налоговой базой для исчисления налога будет доход от продажи за вычетом имущественной льготы в 1 млн. рублей. 13% от полученной суммы продавец должен заплатить в государственную казну.

Законодательством предусмотрена возможность увеличения вычета за счет затрат на приобретение недвижимости. Если продаваемая квартира приобреталась за меньшую сумму, то налоговый вычет может быть выражен размером сделки (если она зафиксирована в договоре).

Например: квартира куплена за 4 млн. рублей, а продается за 4,5 млн. рублей.

Налог рассчитывается так: (4 500 000 – 4 000 000)* 13% = 65 000 рублей. Такой расчет гораздо выгоднее, чем (4 500 000 – 1 000 000)* 13% = 455 000 рублей. Разница более чем наглядная!

Напомним, что воспользоваться первым способом расчета могут только те, кто имеет возможность фактически доказать расходы на приобретение недвижимости.

Юридические аспекты налогообложения

Юридически ошибки при могут «навесить на шею» продавца такое налоговое «ярмо», что после продажи недвижимости ему достанутся только «рожки да ножки».

Важность изучения всех аспектов владения, приобретении и продажи имеет приоритетное значение, именно поэтому «ЮрАссистент» всегда информирует клиента о последствиях не только конкретной сделки, но и перспектив, которые могут возникнуть впоследствии.

Консультационный характер взаимоотношений с клиентом всегда предшествует и является отражением профессионализма коллектива «ЮрАссистент».

Такой подход позволяет разрабатывать юридические соглашения, которые были бы максимально выгодны клиенту и обезопасили бы его от двойного налогообложения.

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Собственник квартиры, дома, участка платит налоги и за то, что он владеет имуществом, и за те операции, которые с ним совершает. Это обязанность гражданина, но у налогоплательщика есть еще и льготы, и возможность воспользоваться налоговыми вычетами, то есть вернуть часть своих доходов.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Покупка: налогов нет

Покупатель квартиры налогов не платит, наоборот, он имеет право на налоговый вычет. Если вы купили квартиру, то вы можете не платить НДФЛ с 2 млн. руб. и прибавить к своему общему доходу 260 тыс. руб. (ст. 220 НК РФ). Налоговый вычет при покупке квартиры распространяется и на проценты по ипотеке, можно «уберечь» от НДФЛ до 3 млн. рублей.

Если вы задумываетесь о покупке квартиры, то ниже вы найдете важную информацию. Мы подобрали для вас ряд интересных новостроек от проверенных застройщиков.

Москва, Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м.Тимирязевская

Жилой комплекс «Дыхание» - проект премиум-класса от ФСК Лидер в Тимирязевском районе, на Дмитровском шоссе. Архитектурный проект разрабатывался в дизайн-студии YOO inspired by Stark, под руководством известного архитектора Филиппа Старка. Стиль Старка – сочетание современного дизайна и классики, игра с подсветкой, использование в отделке дерева и камня, оригинальные интерьеры.

Комплекс представляет собой пять монолитных секций переменной этажности (12-28 этажей) с эксплуатируемой кровлей. Проектом предусмотрено 406 эксклюзивных 1-5-комнатных квартир с разными планировками от 50 до 233 кв. метров с 3-метровыми потолками, на последнем этаже - 3,6 метра. Стоимость – в среднем 301 334 руб. за метр.

Инфраструктура комплекса включает бизнес-зал, кинотеатр, ресторан, подземный паркинг. Недалеко от ЖК – парк «Дубки», центр современного искусства «Флакон». Станция метро Тимирязевская практически рядом, главные автомагистрали – Дмитровское шоссе, Третье транспортное кольцо. .

Москва, Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м.Авиамоторная

Компания «Флэт и Ко» возводит жилой комплекс бизнес-класса «Геометрия» на одноименной улице в Лефортово. Это двухсекционный 21-этажный дом с двумя подземными этажами, где размещается паркинг на 231 машиноместо. Проект отличается оригинальным архитектурным решением - стоит отметить оригинальную двухобъемную композицию, рваный ритм остекления. На первом этаже разместятся объекты инфраструктуры.

Для жителей организуют двор с детской и спортивной площадкой, клумбами, цветниками. В комплексе 190 квартир, с функциональными планировками и высокими потолками, 76 - однокомнатных, 76 – двухкомнатных, 38 – трехкомнатных. Площади – 43-137 кв. метров, цена – 212 609 руб. за метр в среднем.

Недалеко находятся торговый центр «Город Лефортово», две школы, сквер. «Геометрия» удобно расположен с точки зрения транспортной доступности, - от жилого комплекса есть выезды на Нижегородскую улицу, шоссе Энтузиастов и Третье Транспортное кольцо. До станции метро Авиамоторная – 10-15 минут пешком. .

Московская область, Ленинский район, 9 км от МКАД

Жилой комплекс «Май город-курорт» расположился в 9 км. по Каширскому шоссе, недалеко от Видного. Застройщик – компания Тройка РЭД – возводит монолитно-кирпичные 3-5-этажные дома. В состав жилого комплекса также входят школа с блоком начальных классов, детский сад, медицинский пункт, спортивный комплекс. Зимой организуется каток, трасса для тюбинга и ледовые горки.

В продаже студии и 1-2-комнатные квартиры площадью 28-65 кв. м., средняя стоимость – 100 667 руб. за кв. м. На выбор есть двухъярусные квартиры (потолки до 3,9 м), с отдельным входом, просторной кухней-гостиной, с выходом на террасу, на эксплуатируемую кровлю.

На территории, свободной от машин, организуются детские площадки, зоны отдыха. ЖК окружен ландшафтным парком «Горки Ленинские», рядом река и каскад прудов, эко-лагерь, панда-парк, конноспортивный клуб, веревочный парк, скалодром. Для автомобилистов – въезды и выезды на Каширское шоссе и трассу Дон. От станции метро Домодедово ходят автобусы №№ 466, 505, 877, 879, 899, от Кантемировской № 593. .

Новая Москва, Новая Москва, Новомосковский округ, м.Румянцево, м.Саларьево, 3 км от МКАД

В Новой Москве (дер. Румянцево) компания Lexion Development возводит жилой комплекс бизнес-класса «Румянцево Парк». Это три разновысотных монолитных корпуса (13-22 этажа) с подземными паркингами. Будут построены два детских сада, школа, на первых этажах разместятся супермаркет, фермерские магазины, медцентр, детский центр, рестораны, салоны красоты и SPA, центр йоги.

Часть эркеров развернута к югу, благодаря чему квартиры дольше освещаются. Отделка входных групп отличается теплыми тонами и обилием зеркал. Набор квартир – от студий до 4-комнатных (23-102 кв. м.). Гардеробные, потолки 2,95 м, два-три санузла. Средняя стоимость - 136 314 руб. за метр.

Во дворах, закрытых от машин, будут организованы игровые пространства, зоны отдыха, площадка для пикников, пешеходный навес, ротонда с гамаками. Ландшафтный парк будет выглядеть привлекательно круглый год благодаря цветению и ярким плодам. ЖК находится в 3 км. от МКАД, основные автотрассы – Ленинский проспект и Киевское шоссе. От метро Саларьево идут автобусы №№ 507, 734, 964. .

Налог с продажи квартиры: все зависит от срока

Если вы владеете квартирой больше 5 лет, спокойно продавайте – налогов платить не нужно. Еще короче срок владения квартирой, после которого можно продавать, не платя налоги, – 3 года – установлен для граждан, получивших квартиру в результате приватизации, дарения близким родственником или наследования от близкого родственника, а также по договору ренты.

Если вы продаете квартиру раньше этих сроков, то платите обычный налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13% от стоимости квартиры (ст. 224 НК РФ). Но при этом имеете право на налоговый вычет – в размере 1 миллиона рублей, он вычитается из суммы, полученной от продажи. И уж потом считается налог (ст. 220 НК РФ).

Жилье и земля: владеем и платим

Налогу на имущество физических лиц (в обиходе – «налог на квартиру», «налог на недвижимость») посвящена 32-я глава Налогового Кодекса РФ. Размер налога зависит от кадастровой стоимости объекта, - ее рамки определены законом, а более конкретные условия устанавливает каждый субъект федерации. Так, для квартир, домов и гаражей предусматривается ставка не более 0,3%. И в Москве за квартиру стоимостью до 10 миллионов рублей налог взимается по ставке 0,1%, от 10 до 20 миллионов - 0,15%, от 20 до 50 миллионов - 0,2%, от 50 до 300 миллионов - 0,3%. От налога освобождены пенсионеры. Кроме того, из площади жилья при расчете налога вычитаются квадратные метры: 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м для, индивидуальных домов.

Земельные участки облагаются земельным налогом, в Налоговом Кодексе РФ есть специальная 31-я глава, которая так и называется «Земельный налог». Федеральный законодатель установил, что ставка налога не может превышать 0,3% кадастровой стоимости участков, предназначенных для личного подсобного хозяйства, дачного строительства и занятых жильем. В Москве - 0,25% (личное подсобное хозяйство, дачное строительство), 0,1% (жилищный фонд).

Наследство, дарение, рента: все гуманно

На наследство налога нет (ст. 217 НК РФ). На дарение тоже, но только в том случае, если недвижимость вам подарил близкий родственник, в остальных случаях взимается 13% от стоимости подарка (ст. 210 НК РФ). Что касается договора ренты, то ее плательщик за квартиру, полученную таким образом, налогов не платит. А вот рентополучатель платит 13% от тех доходов, которые он получил по договору (ст. 208, 224 НК РФ).

Аренда: есть варианты

Собственник квартиры, которую он сдает в аренду, платит стандартный НДФЛ – 13% (ст. 208 НК РФ). Можно платить налог меньше, но для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), и тогда ставка будет 6% (гл. 26.2 НК РФ). Еще индивидуальный предприниматель может купить патент и вообще не платить НДФЛ. Однако индивидуальные предприниматели платят взносы в Пенсионный фонд и Фонд медицинского страхования. Если сумма дохода за год составляет меньше 300 тысяч рублей, то суммарно взносы составят около 32 тысяч рублей. Если больше, то тогда к этим 32 тысячам надо будет «добавить» еще 1% от дохода. И еще момент: если арендодатель квартиру продает, то ему в любом случае придется заплатить НДФЛ (13%), вне зависимости от срока, в течение которого он владел недвижимостью.

Налоги и недвижимость - тема огромная, помимо всего изложенного, она содержит массу важных деталей, дополнений, исключений. Так что, задумывая сделку с квадратными метрами, обязательно «провентилируйте» историю с налогами.