Одноуровневая модель ипотечного кредитования. Модель ипотечного кредитования в сша. Факторы, определяющие выбор схемы ипотеки

Существующие в настоящее время системы ипотечного кредитования населения развитых стран, как правило, сводятся к двум принципиальным моделям - т.н. европейской (одноуровневой) и американской (двухуровневой).

Европейская система ипотеки, иначе называемая ссудосберегательной или романо-германской, применяется, в частности, в Германии, Австрии, Франции.

Она подразумевает аккумулирование денег населения на целевых сберегательных счетах специализированных кредитных учреждений (ссудо-сберегательных касс или ипотечных банков) для финансирования ипотечных кредитов клиентов этих учреждений. При этом сроки и суммы сбережений сопоставимы со сроками и суммами ипотечных кредитов. Процентные ставки по таким ипотечным вкладам, как и по ипотечным кредитам, выдаваемым вкладчикам после накопления во вкладе заранее определенной суммы, фиксированы на весь срок сберегательного договора и находятся на уровне ниже рыночного. Правительства большинства стран, применяющих подобную модель ипотечного кредитования, с одной стороны, оказывают целевую поддержку вкладчикам специализированных ипотечных учреждений в виде «премий за накопление», с другой - жестко регулируют такие учреждения и ипотечный рынок в целом.

Принципиальной особенностью этой системы является то, что правом получить ипотечную ссуду в определенной ссудо-сберегательной кассе обладают исключительно вкладчики данной кассы, причем срок и сумма ссуды определяются сроком и суммой вклада.

Упрощенная модель функционирования европейской ипотечной системы представлена на схеме 1.1.

Как видно из схемы, ссудно-сберегательные кассы формируют ипотечный капитал путем привлечения средств населения. Граждане, участвующие в ипотечной системе, на этапе накопления первоначального взноса выступают вкладчиками (этими средствами финансируются кредиты их предшественников), а на последующем этапе они же выступают заемщиками ипотечных кредитов.

Ссудо-сберегательная касса

Государство

Инвесторы

«премии» за накопление

Вкладчики / заемщики

Схема 1.1. Европейская система ипотечного кредитования населения.

Обеспечением ипотечных кредитов является залог в пользу ссудо-сберегательной кассы объектов недвижимости, приобретаемых на средства кредитов.

Ссудо-сберегательная касса может эмитировать ипотечные ценные бумаги, однако здесь в отличие от американской модели ипотеки привлекаемые таким образом средства инвесторов являются второстепенным источником финансирования.

Двухуровневая система ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты финансируются на основе их секъюритизации и функционировании вторичного ипотечного рынка, наибольшее распространение получила в США и Великобритании. В такой системе ипотечные кредиты, выданные первоначальным кредитором, рефинансируются путем их перепродажи (как правило, специализированному институту вторичного рынка) либо путем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных собранными в пулы ипотечными жилищными кредитами. Масштаб распространения такой ипотечной системы в США характеризуется, в частности, тем, что к 1998 г. объем находящихся в обраще-

нии ипотечных ценных бумаг, эмитированных с помощью специализированных институтов, составил около 1,8 трлн долл.

В отличие от европейской системы заемщики в американской системе могут получить ипотечный кредит в любой момент (минуя предварительные отношения с банком на этапе накопления первоначального взноса). Получение кредита сопровождается оформлением залога приобретаемой (иногда - уже имеющейся) недвижимости в пользу банка. Упрощенная модель функционирования американской системы ипотечного кредитования представлена на схеме 1.2.

Инвесторы

Государство

Эмиссия ипотечных ценных бумаг

Государственные гарантии по ипотечным ценным бумагам

Формирование пулов ипотечных кредитов

Специализированные ипотечные институты

Переуступка прав по кредитам и залогам

Заемщики

Схема 1.2. Американская система ипотечного кредитования населения.

Косарева Н. и др. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России //Вопросы экономики, 2001, №5, с. 91.

Как видно на схеме, банк-кредитор переуступает права по выданным ипотечным кредитам (и залогам) специализированным ипотечным институтам, таким, как «Фэнни мэй» и «Джинни мэй» в США. Это позволяет банку-кредитору рефинансировать средства, вложенные в выданные ипотечные кредиты.

Специализированные ипотечные институты формируют выкупленные ипотечные кредиты в пулы (по принципу соответствия кредитов ряду параметров), после чего эмитируют ипотечных ценных бумаг под обеспечение соответствующими пулами ипотечных кредитов.

Реализация ипотечных ценных бумаг инвесторам позволяет специализированным ипотечным институтам формировать капитал для последующих приобретений прав по ипотечным кредитам и залогам, а разница в процентных ставках по ипотечным ценным бумагам и ипотечным кредитам является источником прибыли участников системы.

8 американской ипотечной системе государство играет ключевую роль, обеспечивая гарантии по ипотечным ценным бумагам, эмитируемым специали зированными ипотечными институтами. По этой причине надежность данного вида ценных бумаг сопоставима с надежностью государственных облигаций, что позволяет привлечь в данную систему средства консервативных институ циональных инвесторов: пенсионных фондов и страховых компаний.

Таким образом, механизмы реализации американской и европейской ипотечных систем различны, но сравнительный анализ позволяет выявить их общую основу. Некоторые специалисты9 выделяют следующие общие черты этих ипотечных систем.

1. Разграничение жилищного финансирования на 2 вида: кредитование строительства жилья (коммерческое кредитование строительных организаций на общих рыночных условиях) и долгосрочное кредитование покупки жилья населением (ипотечное кредитование населения). Для последнего характерны: длительный срок кредитов; большинство кредитов дается на приобретение жи-

9 См., напр., Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт //Деньги и кре дит, 2000, №10, с. 50-51.

33 лых помещений, в которых будут проживать их владельцы; купленное жилье служит обеспечением кредитов.

Наличие в системе ипотечного кредитования стабильно работающего вторичного рынка закладных.

Наличие в рассматриваемой системе 4-х основных субъектов: заемщика, кредитора, инвестора и государства с различными взаимозависимыми целями. При этом государство играет 3 основные роли: создает условия для надежного и эффективного функционирования системы; регулирует и надзирает за деятельностью ипотечных учреждений с целью защиты их вкладчиков; содействует некоторым группам семей в приобретении жилья.

Нельзя согласиться с мнением о том, что государственное участие в европейской и американской системах ипотеки одинаково. По мнению диссертанта, с точки зрения роли государства европейская и американская системы различаются по объектам государственной политики в области формирования, регулирования и поддержки ипотечной системы. Внимание европейских правительств сосредоточено в основном на поддержке кредитующих организаций и населения, а в США - на обеспечении стабильности и ликвидности вторичного ипотечного рынка. В данной связи в европейских странах рынок ипотечных облигаций доступен частным корпорациям-посредникам, в то время как в США эти функции возложены исключительно на корпорации, находящиеся под государственным контролем. Эти принципиальные, на мой взгляд, отличия и определяют различные базисы механизмов реализации европейской и американской ипотечных систем.

Большинство исследователей в области ипотеки сходится во мнении, что прямое копирование какой-либо существующей модели ипотечного кредитования не будет эффективным для России. Подтверждением этому служит тот факт, что субъекты РФ, региональные администрации, отдельные банки предпринимают попытки создать российскую модель ипотечного кредитования как по американскому образцу, так и по европейской модели, однако ни одна из

34 них, похоже, не становится прообразом всероссийской системы ипотечного кредитования.

Государственное участие в становлении национальной системы ипотечного кредитования может иметь 2 направления:

в случае формирования системы ипотечного кредитования по американскому образцу должны быть созданы государственно контролируемые специализированные институты (аналоги «Фэнни мэй» и «Джинни мэй»), задачей которых является обеспечение стабильности и ликвидности вторичного ипотечного рынка;

в случае формирования системы ипотечного кредитования по европейскому образцу задача государства состоит в формировании правового базиса и осуществлении надзора над деятельностью специализированных ипотечных организаций (аналогов Bausparkassen в Германии) или ипотечных банков.

В любом из вариантов государство также должно обеспечить привлекательность размещения в ипотечные фондовые инструменты средств консервативных институциональных инвесторов, таких, как страховые компании и пенсионные фонды.

Мировой опыт свидетельствует, что для успешного становления национальной ипотечной системы предварительно необходимо провести экономическую экспертизу выбранной модели:

определить финансовую устойчивость (самоокупаемость) выбранной модели,

оценить ее экономическую эффективность, т.е. конкурентоспособность среди прочих финансовых инструментов,

провести маркетинговое исследование перспектив реализации выбранной модели (определить уровень текущего платежеспособного спроса при заданных условиях; изучить влияние последствий реализации программы на условия, в которых она реализуется, т.е. спрогнозировать динамику платежеспособного спроса на этот продукт, в частности, определить его влияние на степень доступности жилья).

Очевидно, что успешное развитие модели ипотечного кредитования, которая будет разработана для России, невозможно без проведения названных мероприятий.

Помимо указанных подходов при создании российской ипотечной системы дополнительно следует обеспечить механизм ее адаптации к специфике российской банковской системы, а также учитывать менталитет россиян, в большинстве своем не обладающих опытом долгосрочного кредитования. Также считаем перспективным (в качестве одного из вариантов) проработать возможность принятия за основу исторического опыта ипотеки в России до 1917 г. при условии его адаптации к современным экономическим условиям.

Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).

Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

Спад жилищного строительства в результате кризиса;

Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;

Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.

2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

В Америке – самый крупный и развитый в мире рынок ипотечного кредитования, как по организации, так и по числу финансовых инструментов. Занять лидирующие позиции США сумели за счет формирования прозрачного ликвидного вторичного рынка и эффективного взаимодействия между его участниками.

Основными участниками американского ипотечного рынка являются:

• Заемщик – приобретающий ипотечный кредит на покупку жилья.
• Кредитор (банк или другое кредитное учреждение) – предоставляющий заемщику кредит под залог приобретаемой недвижимости.
• Посредник – ипотечное агентство , привлекающее капитал для заемщиков и обеспечивающее ликвидность на рынке.
• Инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Взаимодействие на уровне заемщик – банк – это первичный ипотечный рынок. Его инструментом традиционно является ипотечный кредит (Mortgage). Самыми популярными видами ипотеки в США являются:

• Кредит с фиксированной процентной ставкой (Fixed-rate Mortgage, FRM).
• Кредит с переменной процентной ставкой (Adjustable-rate Mortgage, ARM).

По ARM кредитам ставка фиксируется на начальный период (обычно 3, 5 или 10 лет), по истечении которого ставка становится плавающей и регулируется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора. Также по договору у заемщика есть право на досрочное погашение кредита (Mortgage Prepayment) любыми суммами в любой момент.

Типичные ипотечные кредиты в США выдаются в размере до $200 тыс. на условиях до 28% PTI и до 80% LTV, где:

• PTI (Payment-to-Income Ratio) – отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика.
• LTV (Loan-to-Value Ratio) – отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога.

Обязательным условием для получения ипотеки в США является страхование заложенной недвижимости и титула (риска утраты права собственности на объект). Страхование жизни и трудоспособности остается на усмотрение заемщика.

Взаимодействие на уровне банк – посредник – инвестор – это вторичный ипотечный рынок. Его инструментом являются выпускаемые ипотечными агентствами ценные бумаги (Mortgage Securities), обеспеченные ипотечными кредитами первичного рынка. Именно такая двухуровневая схема ипотечного кредитования (Two-level Mortgage) действует в США. В связи с тем, что там она и зародилась, ее называют американской моделью ипотеки. На практике она выглядит так.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования

При обращении заемщика в ипотечный банк за кредитом, банк заключает с ним договор с одновременным требованием составления и подписания им закладной.

• Закладная (Mortgage) – именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя и гарантирующая кредиторам получение платежей по кредиту. При невыполнении заемщиком обязательств средства возвращаются за счет продажи залога.

После регистрации права собственности на недвижимость банк становится законным владельцем закладной. Такие закладные по мере их накопления банк объединяет в “ипотечные пулы” и продает посредникам – специализированным ипотечным агентствам . В США это такие поддерживаемые правительством организации, как “Джинни Мэй”, “Фэнни Мэй” и “Фредди Мэк”.

• Ипотечный пул (Mortgage Pool) – пакет однородных ипотечных кредитов со схожими сроками погашения, платежей и размером процентных ставок.

В этом состоит одно из ключевых отличий американской модели ипотечного кредитования от европейской. В США кредиторы не оставляют ипотечные кредиты на своем балансе и не выпускают обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги, а передают эту функцию ипотечным агентствам.

Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, а взамен получают поток будущих платежей от заемщика по кредиту за вычетом комиссии банка. В результате банки получают деньги для выдачи новых кредитов, а посредники – возможность зарабатывать на закладных.

Для этого ипотечные агентства используют права требования по закладным как обеспечение и выпускают под них долговые обязательства – сквозные ипотечные ценные бумаги (Pass-Through Mortgage Backed Securities, MBS), называемые также агентскими (Agency MBS). Этот процесс известен как секьюритизация.

• Секьюритизация – механизм превращения неликвидного кредита (закладной, не являющейся эмиссионной бумагой) в обращающуюся на биржевом и внебиржевом рынке ценную бумагу.

Выпущенные бумаги агентства реализуют на фондовой бирже, передавая купившим бумаги инвесторам поток платежей от заемщика за вычетом своей комиссии. То есть агентство само выступает посредником, аналогично ипотечному банку. При этом передаваемые инвестору выплаты по MBS гарантированы не залогом недвижимости, а ипотечным агентством.

Государственная поддержка ипотечных агентств приравнивает MBS по надежности к государственным облигациям . Это делает их доступными для институциональных инвесторов , обеспечивающих ликвидность вторичного ипотечного рынка. Наряду с консервативными инвесторами, в агентские MBS вкладывают свои средства и ипотечные инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT).

• P.S. 12 марта 2014 года стало известно о готовящейся реформе ипотечного рынка , предполагающую ликвидацию Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо них будет создана система ипотечных ценных бумаг с федеральной гарантией, владеть ею будут банки, выдающие ипотечные кредиты. Они будут нести первые 10% убытка, прежде чем в дело вступит новая структура – Федеральная корпорация страхования ипотеки.
• Также предполагается, что при секьюритизации должны соблюдаться определенные стандарты: например, переупаковываться в облигацию может только кредит с 5%-ным первоначальным взносом, а для впервые покупающих жилье – 3,5%.

Риски ипотечного рынка

Кредитный риск. Ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно является по ним залогом. Наличие такого залога, наряду с обязательным страхованием риска утраты прав собственности, позволяет оценивать кредитный риск как незначительный.

Наиболее серьезное влияние на ипотечный рынок оказывает процентный риск, возникающий при изменении процентных ставок.

Процентный риск. Высокий процентный риск для ипотечного кредитования связан с правом заемщика в любой момент погасить остаток по долгу. Это выгодно для заемщика, но не выгодно для кредиторов и инвесторов, так как лишает их определенности при оценке потока будущих платежей.

В результате чего возникает риск досрочного погашения (Prepayment Risk). Как реализуется этот риск? Допустим, инвестор держит ипотечные бумаги, получая по ним 5% купонный доход, когда ставка на рынке равна 5%. Что произойдет при изменении процентной ставки?

В случае, если ставка начнет снижаться, цена ипотечной бумаги начнет расти (цена долговых бумаг движется в направлении, обратном процентным ставкам). При этом стоимость ипотечной бумаги вырастит меньше из-за возросшего риска досрочного погашения.

• При снижении рыночных ставок, новые ипотечные кредиты начинают выдаваться под меньший процент. И заемщику выгоднее погасить досрочно текущий кредит за счет открытия нового с меньшей ставкой.

Если же ставка на рынке начнет расти, увеличившись, например до 8% годовых, то цена ипотечной бумаги начнет снижаться. При этом падение ее цены будет выше, чем у простой облигации, в связи с сокращением объема досрочно выплачиваемых кредитов.

• Этот дополнительный риск ипотечных бумаг называют отрицательной дюрацией или негативной “выпуклостью”.

Заемщику выгоднее положить свободные средства на депозит под 8% и получать доход за счет разницы в 3% между ставками размещения (8%) и заимствования (5%). Инвестор же, наоборот, заинтересован в досрочном погашении и возврате вложенных средств в покупку ипотечных бумаг, чтобы разместить их под более высокий процент.

Риск, возникающий в результате увеличения ожидаемого обращения MBS называется риском расширения (Extension Risk).

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Федеральное агентство по образованию

Филиал Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета в г. Череповце

Кафедра «Финансы и кредит»

Контрольная работа

по дисциплине «Жилищное право и жилищная политика»

«Основные модели и этапы ипотечного кредитования»

Студентки 5 курса

Валигура Т.В.

Череповец, 2009

Введение

Ипотека является одним из подвигов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодержателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости) « и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнения с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является боле привлекательным именно с той точки зрения, что с его использование проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Цель этой работы, рассмотреть какие модели жилищного кредитования бывают. И что представляют собой этапы жилищного кредитования?

1. Основные модели ипотечного жилищного кредитования

Выделяется две модели (схемы) ипотечного кредитования.

1. Двухуровневая ("американская модель"), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь немного выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как почти безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает перетек в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

2. Одноуровневая ("немецкая модель"). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно - ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

2. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающей информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

Первый этап

На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заёмщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заёмщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жильё.

2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

l требования банка к платеже- и кредитоспособности заёмщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

l список документов;

l порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заёмщика и т.п.

3. Проводиться предварительный расчёт максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счёт погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заёмщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

Второй этап

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

· Запрос по месту работы заёмщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

· Запрос в другие кредитные учреждения, указанные заёмщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращённым и текущим) кредитам.

Третий этап

Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заёмщиком (андеррайтинг заёмщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтверждённой информации, который включает в себя:

· Оценку платёжеспособности потенциального заёмщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

· Оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии отбора заёмщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

а) отношения ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%:

П = Ежемесячный платёж в счёт погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платёж) заёмщика, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента К/З Подробнее коэффициент ипотечной задолженности будет рассмотрен ниже. и дохода заёмщика в следующих размерах:

l если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5) значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);

l если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5) применяется следующая таблица (табл. 1):

Таблица 1. Предельное значение коэффициента П/Д в зависимости от коэффициента К/З

б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%:

Коэффициент О1/Д =. (2)

О1 = Сумма обязательных ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход),$

Для более точного анализа платёжеспособности заёмщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:

Коэффициент Ж/Д= (3)

Ж = ежемесячные расходы заёмщика по приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и др.),$

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Коэффициент О2/Д= (4)

О2 = Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $

Д = Сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчёте платёжеспособности заёмщика, представлен в табл. 2

При расчёте платёжеспособности заёмщика учитывается только часть дохода от арендной платы, что видно из табл. 3.

Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующие формальности:

1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочное значение арендного дохода окажется менее документально подтверждённого, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.

2) заёмщику надлежит осуществить страхование:

l от риска, повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;

l своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.

3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

Таблица 2

Доходы и расходы, учитываемые при расчёте платёжеспособности заёмщика Годовые платежи делятся на 12 и учитываются как ежемесячные. Могут накапливаться на депозитном счёте.

Таблица 3.

2. Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика

На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.

3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

l комиссионные риелторской фирме (если необходимо);

l плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);

l сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, московская областная регистрационная палата);

l сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);

l сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;

Страховые сборы;

Банковский сбор за подачу заявления в кредит;

Плата за открытие ссудного счета;

Плата за выдачу кредита наличными;

Другие расходы.

Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:

Сбережения заемщика;

Собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;

Подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

Подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

Подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4.Уровень обеспечения кредита

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом К3 (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества).

Коэффициент К3= (5)

Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80 % оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95 %.

Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:

Таблица 4. Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита

Только при выполнении всех условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска, основные из которых представлены в таблице 5.5. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Сумма кредита =

n- число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i- Процентная ставка за соответствующий период (в месяц);

П- максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов.

Четвертый этап

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

Заключение кредитного договора о договора залога.

Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. В Санкт- Петербурге это Городское бюро регистрации Санкт-Петербурга. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.

Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

· Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).

· Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога (имущественное страхование).

· Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры - предмета залога (имущественное страхование).

Шестой этап.

Этап обслуживания ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:

l Сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);

l Составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);

l Ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);

l Оформление долгосрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);

l Создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);

l работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилочного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

Седьмой этап

Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Заключение

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

На основе настоящей Концепции могут быть приняты региональные программы жилищного кредитования.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Литература

1) Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарии жилищного законодательства. - М.: Изд-во Эксмо, 2006. - 368с.

2) Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.-464с.

3) Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПБ.: Питер, 2005 - 280с.

4) Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г. - 179с.

Подобные документы

Правовые основы ипотечного кредитования, Закон "Об ипотеке". Классификация и преимущества ипотечного кредита для заемщика и кредитора. Сравнительный анализ основных программ поддержки молодых специалистов в долгосрочном кредитовании, жилищные субсидии.

дипломная работа , добавлен 30.06.2010


Анализ проблем ипотечного кредитования в системе гражданско-правового законодательства РФ. Характеристика и форма кредитного договора об ипотеке. Порядок государственной регистрации. Ответственность сторон в договорном обеспечении ипотечного кредитования.

курсовая работа , добавлен 14.11.2009


Особенности понятия "залог недвижимости". Основные принципы развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь, период формирования, механизм действия. Анализ действующего законодательства Беларуси в области кредитования.

реферат , добавлен 11.12.2008


Изучение понятия и сущности ипотеки - одного из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Особенности составления договора ипотеки и закладной. Характерные черты ипотеки жилых домов и квартир, социальной и коммерческой ипотеки.

реферат , добавлен 23.02.2010


Характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств. Виды залога, содержание ипотечного обязательства. Заключение договора об ипотеке и его государственная регистрация. Права и обязанности сторон. Обращение взыскания на предмет ипотеки.

курсовая работа , добавлен 15.05.2014


Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования. Понятие, характеристика и форма кредитного договора об ипотеке. Права и обязанности сторон по договору. Рассмотрение арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке.

дипломная работа , добавлен 23.11.2010


Становление и развитие правового института ипотеки и ипотечного кредитования. Залоговое право в романо-германской и англосаксонской традиции. Ипотека как форма залога по современному российскому законодательству. Природа залоговых отношений.

дипломная работа , добавлен 04.10.2006


Организационно-правовые отношения в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве Российской Федерации. Особенности ипотечного кредитования, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества.

дипломная работа , добавлен 04.09.2014


Возникновение и прекращение залога. Условия и форма договора о залоге, права и обязанности его сторон. Виды залогов: с оставлением заложенного имущества у залогодателя; с передачей заложенного имущества залогодержателю. Реализация прав залогодержателя.

курсовая работа , добавлен 07.10.2010


Нормативно-правовая база института ипотеки. Ипотечное кредитование на жилье. Особенности и механизм применения ипотечного кредита. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе. Необходимость и перспективы развития ипотеки в России.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования действует в ряде развитых западных стран таких, как Дания, Германия, Франция. При одноуровневой модели ипотечного кредитования, в отличие от , функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший , который самостоятельно выпускает и реализовывает ценные бумаги.

Такую схему ипотечного кредитования еще называют немецкой моделью . Она получила широкое распространение в Европе, а также ее стали использовать в развивающихся странах.

В Германии накопление средств на покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов осуществляют специализированные кредитные учреждения, строительно-сберегательные кассы. То есть кредитование частных лиц производится за счет привлечения средств самих же граждан.

Физическое лицо открывает в кассе накопительный счет и копит на нем денежные средства до определенного уровня, около 50% от стоимости жилья. После чего получает льготный кредит на недостающую сумму и передает кредитному учреждению приобретенную недвижимость в залог до полного погашения займа. Стоит отметить, что заемщик получает еще и государственную дотацию в размере 10%.

При одноуровневой модели ипотечного кредитования кредиторами, как правило, выступают специально учрежденные кредитные организации — .

Рефинансирование кредитов происходит двумя путями:

• во-первых, за счет эмиссии (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам;
• во-вторых, за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки:

• по выдаче кредитов (займов);
• залогу недвижимого имущества;
• по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств;
• по страхованию предмета залога.

Для вторичного рынка ипотечного кредитования к таким сделкам относятся выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, и сделки по их размещению.

Ипотечные бумаги выпускает сам банк. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов.

Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение – занесенное в специальный регистр имущество — ипотечные кредиты.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Особенностями одноуровневой модели по сравнению с двухуровневой также являются:

• относительная дешевизна ее организации и контроля над ней;
• отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски;
• отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что снижает стоимость кредита для залогодателей.

Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.